등기부등본 을구에 기제된 내용 많으면 피해
월세 2번 이상 연체면 계약 해지 당할 수 있어

우리는 살아가면서 법과 끊임없이 맞닥뜨린다. 그러나 법은 어렵고 복잡하며 어디서부터 알아봐야 할지도 막막하다. 이런 고민을 덜어주기 위해 <전대신문>이 연재 기획 ‘알아두면 쓸모 있는 법률지식’을 시작한다. 해당 기획에서는 대학생들이 실생활에서 겪을 수 있는 법적 문제를 전문가의 도움을 받아 알기 쉽게 풀어본다.
두 번째 주제는 주거와 주택임대차보호법(보호법)이다. 자취를 하기 위해 집을 계약하는 대학생이 많은 가운데 임대차계약 체결부터 보증금 반환까지 손해보지 않기 위해 알아야 할 것이 많다. 대학생들이 자취할 때 피해를 보지 않도록 돕기 위해 <전대신문>이 우리 대학 법학전문대학원 권오상, 윤일구 교수와 함께 주거와 관련된 법적 쟁점들을 짚어보았다. 부동산을 빌려주는 사람을 임대인, 부동산을 빌려 쓰는 사람을 임차인이라 한다.

Q. 집을 구할 때 반드시 확인해야 할 사항은 어떤 것이 있나요?

우선 임대차계약을 체결할 때 임대인의 정보를 확인하여 부동산의 소유자와 계약하는 것이 맞는지를 반드시 확인하는 것이 좋습니다. 임대인의 정보는 부동산등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.
또한 계약하려는 집의 하자 여부도 확인해야 합니다. 입주 전 집 상태를 꼼꼼히 점검하고 필요한 경우 사진을 찍어 둘 필요도 있습니다. 이는 계약이 끝났을 때 집에 문제가 있는 경우 입주 전부터 있었던 하자인지, 거주 중 발생한 손상인지를 명확히 구분하기 위해서입니다.
계약서 작성 시에는 △월세 △보증금 △계약기간 △관리비 등을 계약서에 명확히 기재해 두어야 합니다. 관리비에 어떠한 항목이 포함되고 어떠한 항목이 포함되지 않는지도 정확히 확인하여 명시해 둘 필요가 있습니다. 예컨대 관리비가 7만원이라고 할 때, 그 안에 전기와 인터넷만 포함되고 가스와 수도는 별도인 경우도 있고, 관리비 12만원에 전기, 인터넷, 수도, 가스가 모두 포함된 경우도 있을 수 있습니다. 이러한 부분을 정확히 인식하고 계약을 체결해야 합니다.
보호법상 대항력*과 우선변제권*을 확보하기 위해 전입신고*와 확정일자*를 부여받는 것도 잊지 말아야겠습니다. 이는 해당 부동산 소재지의 주민센터에 임대차계약서를 지참하여 방문하면 부여받을 수 있습니다.

Q. 등기부등본에 표제부, 갑구, 을구가 있던데 어떤 부분을 주의해서 봐야 하나요?

표제부에는 부동산의 주소, 구조 등 기본 정보가 기재되어 있습니다. 갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기재되어 있습니다. 등기부등본에서는 특히 을구를 주의 깊게 봐야 합니다. 을구는 소유권 외의 권리인 △근저당권 △전세권 △가압류 등이 기재되어 있는데 이것들이 있으면 보증금을 돌려받는데 위험이 따를 수 있습니다. 즉, 을구에 기제된 권리는 해당 부동산에 대해 제3자가 우선으로 권리를 갖는 것으로, 보증금에 대한 임차인의 귄리는 후순위로 밀리는 것입니다. 등기부등본은 www.iros.go.kr(대법원 인터넷등기소)에서 열람할 수 있습니다.

Q. 집주인이 갑자기 월세 인상을 요구하는데 법적으로 막을 수 있는 방법이 있을까요?

보호법 제7조 제1항에 따르면 월세의 인상은 임대차계약을 맺은 날이나 월세를 증액한지 1년이 지나지 않으면 증액할 수 없습니다. 동법 제2조에 따라 계약 갱신 시에도 월세 인상 폭은 일반적으로 5% 이내로 제한됩니다.

Q. 집주인이 월세를 미리 달라고 강요하는데 따라야 하나요?

계약서에 선불 규정이 없다면 민법 제633조에 따라 건물에 대한 월세는 나중에 내는 것이 원칙입니다. 월세를 미리 요구하는 경우 이 조문을 근거로 거절하는 것이 가능합니다. 참고로 위 규정의 월세는 매월 지급이 원칙입니다.

Q. 월세를 연체하면 발생할 수 있는 법적 불이익은 어떤 것이 있나요?

임차인은 임대차계약에 있어 임대인에게 제때 월세를 내야 할 의무가 있습니다. 연체액이 2기의 월세액에 달하는 경우 임대인은 그 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 여기서 2기라는 것은 연속해서 2개월 차임을 연체하는 경우(예컨대 4월, 5월)뿐 아니라 통산하여 2개월 월세(예컨대 1월, 5월)를 연체하는 것입니다. 임대차계약 해지 이후 임대인은 임차인을 상대로 부동산에서 퇴거소송이 제기될 수 있으며 체납된 월세에 대해 지연손해금이 추가될 수 있습니다.

Q. 집주인이 계약 만료 이후 보증금을 돌려주지 않아요. 어떡하죠?

먼저 집주인이 보증금을 돌려주지 않으려는 수법을 알려드리겠습니다. 집주인은 보증금을 돌려주지 않을 의도로 “하자 수리비를 보증금에서 차감해야 한다." "새 임차인이 들어올 때까지 기다려라." "돈이 없다." 등 여러 핑계를 댈 수 있습니다. 이때는 우선 우체국을 통해 내용증명으로 보증금 반환을 요구하고 법원에 지급명령 신청을 통해 보증금을 회수하는 방안을 생각할 수 있습니다. 그 후에는 압류나 경매 등 강제집행을 준비할 수도 있습니다. 다만 이러한 분쟁이 실제 발생하였을 경우 홀로 소송 등 절차를 수행할 수도 있으나, 변호사나 법무사의 도움을 받는 것을 추천드립니다.

Q. 보증금을 온전히 돌려받기 위해 계약 체결 시부터 유의해야 할 점이 있나요?

집주인이 시설물의 파손 등을 이유로 추후 계약기간 종료 시 보증금에서 공제를 주장하는 경우가 있기 때문에 이를 방지하기 위해 집을 인도 받을 때 사진이나 동영상으로 시설물 파손 등에 대한 증거자료를 미리 확보해야 합니다. 또한 월세를 미지급하는 경우에도 보증금에서 공제가 되니, 월세를 연체하지 않는 것도 보증금 전액을 반환 받는 데 도움이 됩니다.

Q. 임대인이 계약의 중도 해지를 요구할 때 임차인이 이를 거부할 법적 권리가 보장되나요?

보호법 제4조에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약기간을 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 봅니다. 설령 계약기간을 2년 미만으로 정했더라도 임대인은 이를 주장할 수 없습니다. 다만 임차인은 2년 미만을 주장할 수 있습니다.

Q. 임대차계약 중 집주인이 바뀌었어요. 새 집주인에게 기존 임차권을 주장할 수 있나요?

보호법 제3조 제1항에서 규정한 전입신고와 확정일자가 있으면 대항력이 발생하므로 이후 집을 매입한 새로운 집주인에게도 그 임차권을 주장하여 계속 거주할 수 있습니다.

Q. 자취방을 구할 때 어떤 것들을 미리 알아보고 조심해야 하나요?

신축이나 혹은 다른 사유로 등기부등본이 존재하지 않는 부동산은 피하시는 것이 좋습니다. 특히 불법건축물 등은 전입신고가 불가능하니 피하셔야 합니다. 반드시 등기부등본을 확인하는 것이 필요합니다. 그리고 집주인이 아닌 대리인이 임대차계약 체결을 시도한다면 집주인으로부터 적법한 위임장을 받았는지 확인해야 합니다.
허위나 과장광고를 통해 세입자를 유도한 후 계약체결을 유도하는 경우도 있으므로 주변 시세를 확인하고 너무 저렴하다면 직접 매물을 확인하고 신중하게 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

*대항력: 임차인이 집에 실제로 입주하고 전입신고를 하면, 제3자(새 집주인)에게도 임대차를 주장할 수 있는 권리.
*우선변제권: 경매나 공매가 진행될 때, 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리.
*전입신고: 임차인이 실제로 해당 부동산에 거주하면서 주소지를 관할 주민센터에 신고하는 절차이자 대항력 발생 요건.
*확정일자: 임대차계약서에 법원, 주민센터 등에서 날짜를 인증받은 것. 보증금을 우선 변제받을 수 있는 중요한 증거.